Deux formalités conditionnent tout le reste
Avant même de parler de prêt, deux démarches se trouvent sur le chemin critique de votre achat.
La première est l'AFM, le numéro fiscal grec. Il est indispensable pour acheter un bien en Grèce, et il l'est aussi pour la plupart des démarches administratives et bancaires qui accompagnent l'opération. Sans AFM, il n'y a pas d'acte.
La seconde est le compte bancaire grec. La plupart des acheteurs en ouvrent un pour recevoir les fonds, régler les frais, payer l'ENFIA et les charges, et faire vivre le prêt s'il est grec. Depuis la France, cela demande des justificatifs et parfois un déplacement, ce qui rallonge le calendrier.
La bonne pratique tient en une phrase : lancez ces deux démarches quand la recherche devient sérieuse, pas quand le compromis est signé. Un mandataire ou un avocat grec peut agir sur procuration, encore faut-il l'avoir organisée à temps.
Ce que la banque grecque demande sur votre situation
Une banque grecque doit reconstituer une vie financière qui se trouve entièrement documentée en France. Elle ne peut pas consulter les systèmes qu'elle connaît, donc elle demande des pièces, et plus de pièces qu'un prêteur français.
Attendez-vous à une pièce d'identité et un justificatif de domicile, plusieurs années d'avis d'imposition, des bulletins de salaire ou des bilans pour un indépendant, des relevés de compte sur plusieurs mois, le détail de vos crédits en cours avec leurs mensualités, et la preuve de l'origine de votre apport.
Ce dernier point mérite d'être anticipé. Un apport qui arrive d'une vente, d'une donation ou d'un placement doit pouvoir être tracé. Les obligations de lutte contre le blanchiment sont strictes et un virement mal documenté bloque un dossier plus sûrement qu'un revenu un peu juste.
Enfin, votre historique de crédit français ne se transfère pas. Un dossier sans incident en France ne constitue pas un argument utilisable par le prêteur grec, qui juge sur les revenus documentés, les engagements existants, l'apport et le bien.
Traduction assermentée et apostille
Les documents français destinés à une banque, à un notaire ou à l'administration grecque doivent généralement être traduits en grec par un traducteur assermenté. Ce n'est pas une traduction libre : la banque ou le notaire attend une version certifiée.
Certains actes publics demandent en plus une apostille, la formalité prévue par la convention de La Haye qui authentifie l'origine du document. En France, elle est délivrée par l'autorité compétente pour ce type d'acte. Tous les documents n'en ont pas besoin, mais ceux qui en ont besoin ne seront pas acceptés sans.
Deux conseils pratiques. Demandez d'abord à votre interlocuteur grec, avocat ou banque, la liste précise des pièces qui doivent être traduites et apostillées : faire traduire tout le dossier coûte cher pour rien. Et prévoyez du délai, parce que traduction et apostille s'ajoutent l'une après l'autre.
Les pièces qui portent sur le bien
Une partie du dossier ne dépend pas de vous mais du vendeur et du bien. C'est souvent là que les délais s'allongent.
Le titre de propriété, l'inscription au Ktimatologio, le certificat d'urbanisme et l'attestation d'ingénieur sur la conformité des constructions, le certificat de performance énergétique et l'expertise demandée par la banque forment le socle. Sur un bien ancien, une extension non déclarée ou une régularisation en cours peut suffire à faire hésiter un prêteur.
C'est le rôle de l'avocat grec de vérifier ces points avant que vous ne versez un acompte. Un bien parfaitement finançable sur le papier peut se révéler difficile à hypothéquer si sa situation administrative n'est pas propre.
Un ordre de marche qui fait gagner des semaines
L'ordre compte autant que la liste. Lancez l'AFM et le compte bancaire en premier, parce qu'ils dépendent de tiers et que vous ne pouvez pas les accélérer. Réunissez ensuite vos justificatifs financiers, qui sont sous votre contrôle. Ne faites traduire que ce qui doit l'être, une fois la liste confirmée. Et gardez pour la fin les pièces liées au bien, qui n'existent que lorsque le bien est identifié.
Une étude de financement conduite en amont permet précisément de savoir laquelle des routes vous visez, et donc quelles pièces préparer. Un dossier destiné à une banque grecque et un dossier destiné à un prêteur français adossé à votre bien en France ne contiennent pas les mêmes documents.
Votre liste de préparation
- Demandez votre AFM dès que la recherche devient sérieuse, par vous-même ou par procuration.
- Ouvrez un compte bancaire grec en parallèle, pour les frais, l'ENFIA et les charges.
- Réunissez trois années d'avis d'imposition et vos justificatifs de revenus récents.
- Préparez le détail de vos crédits en cours, avec les mensualités et les capitaux restants.
- Documentez l'origine de votre apport de manière traçable.
- Faites confirmer par votre avocat grec la liste des pièces à traduire et à apostiller.
- Prévoyez un budget et un délai pour la traduction assermentée et l'apostille.
- Faites vérifier le titre, le Ktimatologio et la conformité du bien avant tout acompte.
Questions des acheteurs français
Pour aller plus loin
Ce guide est une information générale et ne constitue ni un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les exigences documentaires varient selon la banque, le notaire et l'administration concernée, et elles évoluent. Tout crédit est soumis à l'examen des revenus, à l'expertise du bien et aux critères du prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.